Prawne zasady funkcjonowania dużych wspólnot mieszkaniowych - sprostowanie

 

W związku z licznymi zapytaniami i niedomówieniami związanymi z działalnością Wspólnoty mieszkaniowej Nr III w Osiedlu Niewiadów, w kontekście prowadzonej od roku 2012 przez Gminę Ujazd sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców, Wójt Gminy Ujazd zamieszcza poniżej opracowaną w przystępnej formie informację dotyczącą prawnych zasad funkcjonowania dużych wspólnot mieszkaniowych (sprostowana w miesiącu październiku 2013 r. w zakresie konieczności protokołowania przez notariusza uchwał wspólnoty dot. funkcjonowania zarządu).

 

Prawne zasady funkcjonowania dużych wspólnot mieszkaniowych

 

Aktem prawnym regulującym funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. Nr 80, poz. 903, ze zm.).

 

W razie wyodrębnienia własności lokali (np. nabycia mieszkania od gminy) właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatka schodowa, strych, poddasze). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (są różni właściciele lokali, art. 18 i 20 ustawy).

 

ZARZĄD WSPÓLNOTĄ

Właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową muszą posiadać organ uprawniony do jej reprezentacji i prowadzenia bieżących spraw nieruchomości. W tym celu muszą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 18 powołanej ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej (posiadającej licencję zarządcy nieruchomości) albo prawnej (np. miejski zakład gospodarowania nieruchomościami). W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Zmiana ustalonego we wskazanym wyżej trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Stosownie do art. 20 w/w ustawy, w dużych wspólnotach mieszkaniowych, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Uchwała, o której mowa powyżej nie wymaga zaprotokołowania przez notariusza. Zarząd – jak wynika z art. 21, ust. 1 w/w ustawy, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, ponieważ chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd bowiem, który jest wybierany w trybie art. 20, ust. 1 w/w ustawy nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty.

Zgodnie z w/w regulacjami prawnymi zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga zaprotokołowania przez notariusza przewidziany w art. 18, ust. 2a powołanej ustawy o własności lokali. Protokołowania takiego natomiast nie wymaga uchwała o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej, podejmowana stosownie do art. 20, ust. 1 powołanej ustawy o własności lokali, w tym zarówno rozszerzenia składu, zmniejszenia składu, wyboru lub odwołania członków zarządu.

Stanowisko zaprezentowane wyżej znajduje odzwierciedlenie również w orzecznictwie sądowym. Są Najwyższy w wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., wydanym w sprawie sygn. akt: I CK 108/03 (LEX nr 508810) wskazał m.in., iż „Przewidziany w art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.”.

Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy (art. 28 ustawy).

Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 21 i 22 ustawy).

Jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwołuje zarządcę przymusowego gdy ustaną przyczyny jego powołania (art. 26, ust.1 ustawy).

 

ZWOŁYWANIE ZEBRAŃ

Zarząd jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jeśli nie zwoła takiego zebrania, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Przedmiotem w/w zebrania powinny być w szczególności: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu; ocena pracy zarządu oraz sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium (art. 30 ustawy).

 

Zebrania właścicieli mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub muszą być przez zarząd zwoływane na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (np. w celu dokonania zmian w zarządzie). O zebraniu członków wspólnoty mieszkaniowej zarząd ma obowiązek zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad (art. 31 i 32 ustawy). Porządek obrad powinien zawierać, zgodnie z orzecznictwem sądowym, „jasne wyszczególnienie spraw, co do których będą zapadały uchwały. Wyszczególnienie musi być tego rodzaju, aby każda osoba uprawniona do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu była w sposób wystarczający zorientowana, o jakie sprawy chodzi, mogła ocenić ich ważność i w konsekwencji zadecydować o konieczności wzięcia udziału w walnym zgromadzeniu, jak również przygotować się do obrad nad nimi”.

Brak zawiadomienia wszystkich właścicieli lokali o zebraniu i poinformowanie o nim tylko wybranych członków wspólnoty stanowić może podstawę do uchylenia podjętych na tym zebraniu uchwał. Należy wówczas dowieść, że brak zawiadomienie miał wpływ na wynik głosowania.

 

PODEJMOWANIE UCHWAŁ

Właściciele lokali  podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną  w formie uchwał stanowiących  kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 ustawy o własności lokali, tj. na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W głosowaniu muszą brać udział wszyscy właściciele. To sprawia, że omawiane uchwały nie są uchwałami „walnego zgromadzenia” właścicieli lokali, lecz ogółu właścicieli i w przypadku uchwalania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej nie ma zastosowania pojecie kworum w odniesieniu do zebrania właścicieli lokali – jeśli na zebranie nie przybędzie wystarczająca liczba członków wspólnoty, głosy można „dozbierać” w drodze indywidualnego zbierania głosów (za wyjątkiem uchwał wymagających protokołowania przez notariusza, o czym była mowa powyżej).

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Ponadto, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (co ma miejsce w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej Nr III w Osiedlu Niewiadów), albo większość udziałów należy do jednego właściciela (co do roku 2012 miało miejsce, gdyż Gmina Ujazd posiadała ponad 50% udziału w nieruchomości wspólnej) bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a ustawy). Zasada ta obowiązuje bez potrzeby podejmowania w tym celu specjalnej uchwały – a więc wystarczy wówczas samo żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, skierowane do zarządu wspólnoty. Zgłoszenie żądania może nastąpić najpóźniej do momentu zakończenia głosowania w danej sprawie. Będzie to miało szczególnie znaczenie przy głosowaniach w drodze indywidualnego zbierania głosów inicjowanych przez zarząd. Przyjęcie ograniczeń czasowych skutkowałoby - w tym trybie podejmowania uchwał - naruszeniem praw właścicieli lokali dysponujących mniejszościowym udziałem i byłoby akceptacją praktyk naruszających (obchodzących) unormowanie zawarte w ust. 2a art. 23 ustawy o własności lokali. Sposób głosowania „jeden właściciel – jeden głos” oznacza, iż większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali stanowi ich własność.

Ustawa ustanawia zatem jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, głosowanie zaś według reguły ”jeden właściciel – jeden głos” dopuszcza w drodze wyjątku, zastrzegając expressis verbis, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania. Niedopuszczalne jest zatem ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”.

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Ustawa o własności lokali nie wprowadza obowiązku jawności głosowania uchwał, tzn. że dopuszcza głosowanie tajne, jeżeli tylko sposób przeprowadzenia głosowanie nie będzie budził wątpliwości co do jego prawidłowości. W praktyce głosowanie tajne jest możliwe do przeprowadzenia jedynie na zebraniu członków wspólnoty, przy wystarczającej ich liczbie, przy czym głosowanie, ze względów technicznych winno zostać przeprowadzone wg zasady „jeden właściciel – jeden głos”.

O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Uchwały od chwili ich podjęcia wiążą wszystkich właścicieli lokali oraz zarząd (zarządcę) w zakresie, w jakim dotyczą zarządzania nieruchomością wspólną. Nie wstrzymuje ich wykonania zaskarżenie do sądu, chyba że sąd - na wniosek zgłoszony przez skarżącego - wstrzyma wykonalność zaskarżonej uchwały (art. 25, ust. 2 ustawy).

 

ZASKARŻANIE UCHWAŁ

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W pierwszych dwóch przypadkach uchwałę może zaskarżyć każdy właściciel lokalu. Natomiast jeżeli zarzut stawiany uchwale dotyczy naruszenia w inny sposób interesów właściciela, uchwałę może z tego powodu zaskarżyć tylko ten właściciel, którego interesy są naruszone, nie można jej natomiast zaskarżyć z tego powodu, iż narusza ona interesy innego właściciela będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Stroną pozwaną jest wspólnota mieszkaniowa. Powództwo to jest rozpatrywane w drodze postępowania procesowego. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Jeżeli uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin 6 tygodniowy liczy się od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej uchwały. Termin ten jest terminem zawitym, a więc jego przekroczenie powoduje wygaśnięcie uprawnienia do zaskarżenia uchwały. Dla zachowania terminu wystarczy nadanie pozwu na poczcie listem poleconym, w ostatnim dniu tego terminu. Po upływie wskazanego w nim terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. (art. 25 ustawy). W przypadku wstrzymania wykonania uchwały, nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych do czasu prawomocnego wyroku sądowego.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. Przepisy ustawy o własności lokali są - w zasadniczej swej części - przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Podobnie jak prawnorzeczowe regulacje Kodeksu cywilnego nie dają one zainteresowanym swobody w kształtowaniu (zmienianiu) tego prawa.

Natomiast czynność prawna dokonana przez wspólnotę mieszkaniową (czy z jej udziałem) sprzeczna z prawem lub mająca na celu jego obejście, albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 Kodeksu cywilnego) może zostać uznana za nieważną w procesie wytoczonym przez osobę mającą w tym interes prawny przeciwko uczestnikom czynności. Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, nie będąc związana w/w terminem 6 tygodniowym.

 

 

Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06, opubl. M.Prawn. 2007/4/173;

 

Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali)). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność. – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, opubl. OSNC 2005/7-8/132;

 

Wójt Gminy Ujazd

 

(-) mgr inż. Marcin Grzelczak

 

×

Wyszukaj w serwisie

×

Zapisz się do Newslettera